لمحات عقارية من تاريخنا ، وشؤون وشجون عقارية

عماد الدين زنكي يمنع أمراءه من اقتناء الأملاك: حسام مدانات-8/5/2008 الأرض مصدر الثروات وملكيتها مهمة لدى مختلف الشعوب وعبر العصور. وعند استعراض كتب التراث العربي نجد إشارات للأرض وملكيتها، ومنها ما نجده في كتاب بعنوان" عماد الدين زنكي" لمؤلفه عماد الدين خليل ( مطبعة الزهراء الموصل -1985) عماد الدين زنكي تركماني الأصل ، حكم الموصل وحرر "الرها" من الفرنجة وكان يلقب اتابك الموصل، واتابك كلمة تركية تعني "أبو الأمراء"، وتوفي عام 1146 في الفصل التاسع من الكتاب وعنوانه " الجيش ،الاقطاع، الأتابكية" يقول الكاتب: لم يسمح زنكي لجنده بالاعتداء على مزروعات الفلاحين خلال تحركاته او ان يأخذوا حفنة تبن الا بثمنها، او بأمر تحريري من ديوان الجند الى رئيس القرية، مما يرجّح القول بأن ملكية الاراضي كانت للفلاحين مباشرة او لذوي الملكيات الصغيرة. نهى زنكي أمراءه عن اقتناء الأملاك معللا ذلك بقوله " ما دامت البلاد لنا فأي حاجة بكم الى الأملاك، فإن الإقطاعات تغني عنها. وان خرجت البلاد من أيدينا فإن الأملاك تذهب معها. ومتى صارت الأملاك لأصحاب السلطان ظلموا الرعية وتعدوا عليهم وغصبوهم أملاكهم". وهذا النص يؤكد بوضوح عدم وجود ملكية مباشرة للأرض من قبل المقطعين بل كانت هذه الملكية بيد الفلاحين والأهالي مقابل دفع ضريبة سنوية للحكومة والمقطعين. وكان لهذا الإجراء الذي اتخذه زنكي بمنع المقطعين من التملك نتائج ايجابية ولا شك، إذ أن اقتناءهم الأملاك يلحق أضرارا عديدة بالأهالي وبمصلحة الإمارة على السواء. اولها ما يجر اليه المقطعين من ظلم للرعية واعتداء عليهم واغتصاب املاكهم ، ذلك ان الأمير في حالة كهذه يستخدم نفوذه وسلطته للضغط على أصحاب الأراضي لبيعها بأقل ثمن، وربما دفعهم إلى التنازل عنها بالقوة، كما أن اقتناء الأمراء للأراضي والعناية بها قد يؤدي بهم إلى عدم تولية جهودهم لكل ما يتعلق بالجندية والدفاع، وهي الأمور التي اقطعوا الأراضي والأعمال من اجلها. شؤون وشجون عقارية حسام مدانات نبدأ الشجون بتساؤلات (والسؤال احيانا اهم من الجواب): - لماذا ارتفعت اسعار الاراضي لدينا حتى عشرة اضعاف ( 1000%) في بعض المناطق خلال 3 او 4 سنوات (دون ان يرافق ذلك ارتفاع مماثل في معدل دخل الفرد الاردني)؟ - هل حقا ان " الارض التي تغلى لا ترخص" ( كما يقول الناس)؟ فالاسهم ترتفع أسعارها وتنخفض والخضار والفواكه كذلك، فهل الأرض والعقار استثناء للقاعدة؟ وان كانت حقا استثناء للقاعدة فهل هذا لدينا فقط ام في جميع الدول؟ - ما هي العوامل السياسية والاقتصادية (الوطنية والإقليمية والعالمية) والتشريعية والاجتماعية التي اوجدت هذا الوضع الاستثنائي لسوق العقار واسعاره؟ - ما تأثير هذه الطفرة العقارية على المواطن .. المالك والذي لا يملك؟ وعلى الاقتصاد الوطني، وعلى موازنة الدولة وعلى المجتمع واستقراره ؟ - ماذا كان دور دائرة الأراضي في هذه الطفرة، ان كان لها دور؟ وماذا يمكنها ان تفعل لتعظيم الجوانب الايجابية وتصغير السلبيات؟ - الى اين نتجه ؟ ما مستقبل سوق العقار واسعاره واستثماراته وشركات وقروض البنوك السكنية والعقارية..؟ نشير اولا الى ان الطفرة في سوق العقار واسعاره ظاهرة عالمية منذ بضع سنوات ، وسواء كان ذلك في دول عربية مثل سوريا ودول الخليج العربي او في اوربا وامريكا. سنستعرض بعض ما ورد في استطلاع طويل عن سوق العقار في الولايات المتحدة واوروبا، نشر في مجلة نيوزويك الامريكية- الطبعة العربية عدد 5/9/2006.(موجودة في مكتبة الدائرة). " يشتري الاوربيون الميسورون هذه الايام مزارع للعطلات في بلدان بعيدة مثل اوكرانيا وبلغاريا والمغرب. وقد نمت سوق منازل العطلة و(المنازل الثانية) بمعدل 16% سنويا منذ عام 2001. (رغم ان عدد سكان معظم الدول الاوروبية مستقر ولا يتزايد بأكثر من 1% سنويا). فخلال عام 2005 بيع ( 100000) مائة الف منزل صيفي في اسبانيا و(60000) في فرنسا لمشترين من دول شمال اوروبا في الغالب، وحتى ايرلندا ( سكانها 4 ملايين) اشترى مواطنوها (12000) منزل في فرنسا عام 2005. وهذا يعني أن الطلب على البيوت قد ازداد،دون أن يكون سبب ذلك زيادة مماثلة في عدد السكان. الجانب المعتم:- هل الاستثمار في العقار مأمون؟ شهد عام 2007 خسارة "ستي بنك" ،اول بنك في العالم، (11) مليار دولار من رهونات العقارات بعد ان انهار سوق العقار في امريكا، وخسرت معه عدة بنوك عالمية شاركته في الرهونات العقارية في امريكا منها بنك UBS الالماني الذي خسر (9) مليارات يورو خلال الاشهر الثلاثة الاخيرة من عام 2007 .ان بنوكا عملاقة كهذه البنوك لديها بلا شك ادارات قديرة وانظمة رقابية صارمة. فكيف تورطت في مثل هذه الورطة؟ لقد سبق الانهيار ارتفاع متواصل لاسعار العقارات، مما شجع الكثيرين على الشراء بقروض مصرفية وازدهرت اعمال البناء واعمال سماسرة العقار وبائعي الاثاث للبيوت الجديدة ( لكن كل شيء زاد عن حده انقلب الى ضده). فجأة اصبح الراهنون عاجزين عن السداد، فعرضت البنوك العقارات للبيع، لكن المشترين كانوا قليلين ، فبيعت العقارات بخسارة او لم تجد من يشتريها. نقتطف ما يلي من مجلة نيوزويك العدد 11/9/2007 الصفحة (30): بدأت الأزمة بقروض عقارية ذات فائدة اقل من اسعار الفائدة على القروض البنكية. لكن اصحاب المنازل الكبيرة تخلفوا عن تسديد اقساطهم الشهرية للبنوك في مواعيدها. وبدأ تأثير انفجار فقاعة سوق العقارات ينتقل ليشمل مختلف جوانب الاقتصاد وهذه مجرد البداية. في تموز 2007 استولت البنوك على (180000) منزل بزيادة 93% عن تموز 2006 وانخفضت مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 27%. وتشير نيوزويك في عددها الصادر في 5/2/2008 الى ان خسائر الرهونات العقارية بلغت ما بين 300-400 مليار دولار بسبب العجز عن الوفاء بالديون ( ويتوقع ان تصل الى ترليون (الف مليار)) دولار. وقد حصلت ازمة عقارية سابقة في امريكا بين 89-1996 حين انخفضت اسعار العقار بنسبة 20% ثم ازدهرت السوق خلال الفترة 1997-2000 بنسبة 85% وعادت لتهبط بنسبة 10% . واذا عدنا بعيدا الى الفترة 1921-1925 نجد ان اسعار المنازل كانت ترتفع بمعدل 19% ثم انخفضت 13% خلال الفترة 1925-1932 (بدأ الكساد العظيم في الولايات المتحدة عام 1929). • New