إدارة ملكية الأراضي في أوكرانيا

تحليل الاساس القانوني لاستخدام الاراضي وتنظيمها وتسجيل الملكية في اوكرانيا مقدمة ولمحة تاريخية (مأخوذة عن الموقع الالكتروني ويكيبيديا): من أجل فهم نظام الاراضي في اوكرانيا لابد من القاء نظرة على اهم معالم تاريخها، الحديث على الاقل. تقع اوكرانيا في شرق اوروبا، وهي ثاني دول اوروبا مساحة بعد روسيا. عاصمتها كييف، مساحتها 604000 كم2 وكمية الامطار فيها تتراوح بين 400 مم ( في القرم) و1200 مم في الغرب . في القرن 19 كان الجزء الاكبر منها يتبع روسيا، والباقي تحت سيطرة امبراطورية النمسا –هنغاريا. في 1922 أصبحت اوكرانيا إحدى الجمهوريات المؤسسة للاتحاد السوفياتي. في أواخر العشرينيات طبق ستالين سياسة التصنيع وتحويل المزارع الى نظام الشيوع، فتردت الزراعة وحصلت مجاعة في الفترة 1932-1933 راح ضحيتها عدة ملايين في اوكرانيا. أثناء الحرب العالمية الثانية (1939-1945) تعرضت اوكرانيا لغزو القوات الالمانية (بدأ الغزو الألماني للاتحاد السوفياتي في 22/6/1941). تقدر خسائر اوكرانيا اثناء الحرب بما بين 5-8 ملايين شخص. ثم حصلت مجاعة (1946-1947) بسبب مصادرة السلطات للقمح، فمات نحو مليون شخص. في الستينيات ازدهر الاقتصاد لتصبح اوكرانيا ثاني منتج بعد روسيا، ضمن الاتحاد السوفياتي. في 26/4/1986 انفجر احد مفاعلات محطة تشرنوبل النووية (وهي اسوأ كارثة نووية حتى ذلك التاريخ) فنقل 350000 نسمة الى مدينة جديدة في أوكرانيا. في 1/12/1991 صوّت السكان لصالح الاستقلال عن الاتحاد السوفياتي، الذي حُلّ رسميا في 21/12/1991. تبع ذلك تردي الاوضاع الاقتصادية حتى عام 1999، فخسرت البلاد 60% من انتاجها القومي. ثم بدأت طفرة اقتصادية فنما السوق المالي مثلا بنسبة 1000% بين 2000 و2006 وبلغ النمو الحقيقي في الدخل الفردي 20% سنويا خلال الفترة نفسها. يبلغ عدد سكان اوكرانيا نحو 16.5 نسمة وهي رابع دولة في العالم من حيث المعدل السنوي لتناقص عدد السكان. - اكبر المدن : كييف 2.6 مليون نسمة، خاركوف 1.5 م ، دنيبروبترومفسك 1.07م واوديسا 1.03 م (احصاء 2001) ويوجد نحو 0.5 مليون مسلم معظمهم في منطقة القرم. - التعليم الثانوي الزامي ومجاني، والجامعي مجاني تنافسي. - نحو نصف الطافة المنتجة مصدرها المفاعلات النووية. تسجيل العقار في اوكرانيا ملخص: ان استثمار الاموال والنمو الاقتصادي يؤديان بالضرورة الى تنامي اعمال العمران وبيع العقارات وشرائها وتأجيرها؛ يضاف الى ذلك الاستثمار في المساكن. كل هذا يشكل سوق العقار، وهو احد مكونات الاقتصاد المزدهر، ففي الولايات المتحدة مثلا تبلغ قيمة سوق العقار بضعة ترليونات (الاف المليارات) من الدولارات وهذا اكثر من قيمة سوق الاسهم والسندات معا. لكن سوق العقار في اوكرانيا، كما في جميع جمهوريات الاتحاد السوفياتي السابق، ليس لها قيمة تذكر. يتمتع سوق العقار في الدول الغربية بالنجاح كنتيجة مباشرة لتطوّر البنية التحتية اللازمة لإدارة الملكية العقارية، وعناصرها الرئيسية هي:- 1- نظام تسجيل سلس لحقوق الملكية العقارية. 2- نظام رهن بسعر فائدة مناسب. 3- نظام ضريبي عادل على ملكية العقار. 4- تصنيف العقار بواسطة نظام استخدام الاراضي وقوانين التنظيم، ما يسمح بتحديد سهل للملكيات المتاحة للاستثمار. جميع هذه العناصر غير متوافرة في اوكرانيا. يناقش هذا التقرير عنصرين منهما وهما: العنصر الأوّل (تسجيل الملكية)، والعنصر الرابع (تصنيف العقار ونظام استخدام الارض). التسجيل:- يوفر التسجيل الامان لحقوق الملكية، سواء كانت ملكا، ام أعباء على العقار (حق ارتفاق او تأجير او رهن). العناصر الرئيسية في التسجيل هي إتاحة المعلومات للناس، والسرعة القصوى والكلفة الدنيا لعملية التسجيل. بناء على هذه العناصر نجد ان ترتيب اوكرانيا هو 139 من بين 178 في تقرير البنك الدولي / ممارسة الاعمال لعام 2008 . ويأتي قبلها مباشرة رواندا وسرينام والكمِرون (للمقارنة،ترتيب الأردن في هذا التقرير هو 80 بشكل عام، وترتيبه في تسجيل الملكية 109 من 178). تبنت اوكرانيا قانونا للتسجيل عام 2004، وعدل عام 2005 . وهو ينص على انشاء دائرة تسجيل مركزية تتبع وكالة مصادر الاراضي، لتسجل فيها الاراضي وجميع حقوقها، لكن لم يكن لهذا القانون تأثير حقيقي، وما زال الوضع السابق قائما. تسجل معاملات الاراضي في مكتب الاحصاءات التقنية (م ا ت) مع وجود سجل بنايات رسمي في وزارة العدل ، لكن معلومات هذا السجل غير متاحة للجمهور. في نيسان 2007 افترحت وزارة العدل تعديلا على القانون لانشاء دائرة تسجيل مركزية تتبع (م إ ت)، من أجل تسجيل قطع الاراضي والمباني ومعاملات الملكية في هذه الدائرة، وتتبع الدائرة وزارة العدل، لكن حتى الان لم يصادق البرلمان على التعديل، لان وكالة موارد الاراضي تريد أن تكون هذه الدائرة تابعة لها. خلاصة عن التسجيل:- اثناء العهد السوفياتي كانت الدولة تملك جميع الاراضي، والمباني التي تنشأ عليها. لكن هذا الوضع يتغير سريعا في اوكرانيا وغيرها حاليا. اصبحت الاراضي مملوكة لصاحب المبنى (او مستأجرة لفترة طويلة ). وملكية الارض وما عليها من مبان تابعة لمالك واحد. اصبحت ادامة االمعلومات عن المباني في دائرة تسجيل مركزية اقل اهمية لسوق العقار. لكن المعلومات عن ملكية الارض والحقوق عليها ستبقى ذات اهمية كبيرة للصناعة؛ وهذا يدعم ايجاد دائرة تسجيل مدمجة مع دائرة الاراضي وليس مع مكتب الاحصاءات التقنية. مع تطور تكنولوجيا المعلومات، تميل بعض الدول النامية الى حشو نظام التسجيل لديها بكم هائل من المعلومات الهامشية مثل رقم جواز السفر وتاريخ ميلاد المالك، والقيمة المقدرة لقطعة الارض ومجالات او امكانية استخدامها. لكن هذه المعلومات ليست ضروررية للتشغيل السليم لنظام التسجيل المصمم لدعم السوق العقاري. نموذجان للاختيار بينهما:- يمثل الوضع في اوكرانيا مجالا لتطبيق اسلوبين متضادين لانشاء دائرة تسجيل مركزية . النموذج الاول:- يمكن ان ندعوه بالاسكندنافي (ساعدت السويد في انشاء انظمة تسجيل بتمويل رئيسي من البنك الدولي)، وهو انشاء وكالة منفصلة تحفظ السجلات العقارية وتعمل كمصدر للاحصاءات وغيرها من المعلومات للحكومة المركزية، كما تزود هذه الوكالة الحكومة بخدمات اخرى منوعة تصلح لتطبيق الاصلاح العقاري. لا بأس في انشاء مثل هذه الوكالة اذا كانت الحكومة تتحمل نفقاتها. لكن من الخطأ استخدام رسوم التسجيل لتمويل عمليات هذه الوكالة، (كمثال على ذلك: تلقت دولة ملدوفا- كانت هي أيضا من جمهوريات الاتحاد السوفياتي- قرضا قيمته 20 مليون دولار لتمويل انشاء وكالة مركزية مستقلة للتسجيل ، لكن التسجيل فيها أصبح يكلف ضعفي كلفته في الولايات المتحدة، بينما معدل الدخل السنوي الفردي فيها 1100 دولار مقابل 45000 في الولايات المتحدة !). النموذج الثاني:- النموذج الأمريكي او البريطاني (طُِّبق في روسيا واجري عليه تعديلات واسعة بسبب فشله في البداية). يعمل هذا النموذج تحت سيطرة الحكومة المحلية وفق القانون الوطني (او قانون الولاية في الولايات المتحدة) تكون المهمة الوحيدة لدائرة التسجيل هي تقديم خدمة العقار، ومصدر تمويلها هو رسوم التسجيل التي تكون كافية لتحقيق الاكتفاء الذاتي لدائرة التسجيل. بما ان القانون الذي يحكم هذا النموذج هو القانون البريطاني، فإن تطبيقه المباشر في اوكرانيا لن ينجح. لكن ما يهمنا هو المبدأ : إن مهمة دائرة التسجيل هي تسجيل حقوق الملكية وهي ليست مجرد اداة لدعم مصالح الحكومة المركزية. حسام جميل مدانات 17/2/2008